大規模修繕工事で重要なポイント
こちらでは、大規模修繕工事で失敗しないためのポイントについてお話しします。最も大切なのは、経験と実績があり、信頼のおける設計監理コンサルタントを選ぶこと、これに尽きるでしょう。東京・千葉・埼玉・神奈川でマンションの大規模修繕工事コンサルタントを手がけるジェイエイトなら、管理組合様のご期待に必ずお応えいたします。
大規模修繕工事で押さえておくべき3大ポイント
1. 建物劣化調査診断を賢く活用する
新築時に作成された長期修繕計画書を見ると、いつどの時点で修繕すべきか時期が指定されています。しかし、ここで言われているタイミングで修繕することが「必ずしもベストでない場合」も実は少なくありません。なぜなら、それはあくまで目安でしかなく、その状況によって建物の経過や実際に生じている劣化とはギャップがあることも多いからです。
まずは、長期修繕計画で指定されている改修スケジュールの1、2年前に建物劣化調査診断を実施しましょう。そこで建物の状況が詳細にわたって把握でき、劣化や不具合の度合いに応じて適切な改修方法や時期を特定することができます。大切な修繕積立金を無駄なく、より有効に活用する第一歩となるでしょう。
2. 必要な工事を優先し、可能な限り借り入れをしない
修繕積立金から出せる金額は限られています。かといって、設計会社の言うままに何から何まですべて必要な工事だと思い込んで、さらに借り入れを起こして予算を計上しようとするのは危険です。また、修繕積立金を大幅に値上げするといった手段も居住者様の賛同を得にくく、実現の見込みは薄いでしょう。
では、どうすればよいか。予算が少なければ、その範囲でできることを優先して選択することです。ただし、まず長期修繕計画の見直しを行い、優先順位を明確にして、場合によっては今後の修繕積立金の値上げも視野に入れることが必要です。
3. 資産価値向上に寄与する工事を同時に検討
原状回復を目指すのが本来の大規模改修工事ですが、このタイミングはマンションの資産価値を向上させる「付加価値の高い工事」をより低コストで発注できるチャンスでもあるので、見逃す手はありません。十分な予算があることが前提ですが、もし少しでも余力があればやはり検討すべきでしょう。
知っておきたい、3つの発注方式
大規模修繕工事を誰にどう依頼するかは重要な問題。なぜなら、それによって工事の成否が大きく影響を受けるからです。具体的には下記の3つの発注方式が知られています。
主な発注方式
| ① 責任施工方式 | 建物診断を始めとして、設計・施工も一括して同じ会社に発注する方式。設計と施工が一体化するため、工事内容と費用内訳の関係が不明瞭になりやすいです。 |
|---|---|
| ② CM方式 | コンストラクションマネジメント方式とも。発注者の補助者、代行者としての「コンストラクションマネージャー」が核となる発注方式。「設計監理方式」の発展型ですが、日本ではまだ普及が進んでいません。 |
| ③ 設計監理方式 | 設計監理コンサルティング会社に建物診断・設計・工事監理を発注。施工業者と利害関係のない独立した立場から工事内容の適正化を図ってくれます。 |
設計と施工を同一業者に依頼することになる①の「責任施工方式」は、避けたほうがよいでしょう。
また、②の「CM方式」はまだ日本に定着していないので、将来的には有望ではあるもののまだ現実的とは言えません。現段階ではやはり③の「設計監理方式」がベスト。私たちジェイエイトのような設計監理のコンサルタントが、建物劣化調査診断に基づき工事内容・予算を作成し工事・監理を行う――というやり方がおすすめです。
